法院判决房产因抵押买卖合同无效怎么办？

申请再审！理由如下：

《物权法》第 191 条第 2 款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转

让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力，当事人以此为

由主张合同无效的，不应支持。在买受人代为清偿债务消灭抵押权前，买受人实际无法

办理房屋所有权转移登记手续，合同构成履行不能，买受人有权解除合同，并要求出卖

人承担相应的违约责任。

1.《物权法》第 191 条第 2 款规定中的“不得转让抵押财产”可以理解为不能发生

抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力。退一步讲，假使将该规定作为法

律的强制性规定，也不宜理解为效力性的强制规范，违反该规定不影响转让合同的效力，

只对合同能否继续履行、买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响。

2．实践中看，房屋买卖双方在签订合同时往往对于房屋是否设定有抵押权是清楚

的，双方在合同中一般都约定由买受人支付首付款以消灭抵押权，如果双方严格依据合

同约定履行，合同是能够继续履行的，当事人主张合同无效多是因房屋价格波动及利益

驱动所致。因此，认定合同有效符合合同自由和诚实信用原则。

3．在解释上我国物权法不承认抵押权的追及力，15在买受人未代为清偿债务消灭

抵押权，从而无法取得抵押房屋所有权的情况下，在制度设计上赋予买受人主张有效合

同解除的违约责任，比让买受人主张合同无效的缔约过失责任，更有利于保护善意买受

人的利益。