最高法关于物业违反合同的认定？

一、最高法关于物业违反合同的认定？

尊敬的用户，关于最高法关于物业违反合同的认定，我建议您可以从以下几个方面进行阐述：

1.背景介绍：可以从最高法关于物业管理合同的定义、内容等方面进行介绍，以便让读者更好地了解相关背景知识和相关法律法规。

2.物业违反合同的认定标准：在这个方面可以通过最高法的判例、相关法规、解释等方面进行阐述。可以从以下几个方面进行说明：(1)物业违反合同的主要行为；(2)如何认定物业管理合同是否存在违约行为；(3)物业违约行为的种类和认定标准；(4)物业违约行为对业主或租户的影响等。

3.案例分析：可以通过解析最高法曾经处理过的物业违反合同的案例，进一步说明如何在实际应用中更好地认定物业违反合同的情况和如何保护业主或租户的合法权益。

总结：最后，可以从法律法规的角度，对物业管理合同的违约问题进行总结，并对未来的相关工作提出一些具体的建议和展望。

二、为什么法律会偏袒物业？

事实上，法院通常来说是偏向业主的。这年头，所有的政府机关企事业单位只要有条件的，都把责任和压力往物业头上推，关于物业的纠纷诉讼也是如此。只不过在大多数情况下，业主对于物业相关的法律及规章，都是凭空想象，很多在业主看来天经地义的诉求，其实根本不是物业的负责范围。而以不是物业负责范围的诉求没有得到满足为由不交物业费，法院当然不会支持。

举一个最简单的例子就能说明业主对物业无知到什么地步。网上很多人觉得物业只负责户外的部分，那么就应该按照公摊面积收费，天真的认为只要按照公摊面积收费，物业费就可以降低百分之七八十。事实上对于物业来说，按照什么标准来收费，其实无所谓——因为它是整体成本核算，然后按照一个数值平摊下来的。这个数值是套内面积还是公摊面积，都无所谓，物业费单价会做调整，总价是不会变的。

我为什么说法院更偏向业主？在国内有很多，冬天下雪，业主走在院里滑倒了，摔伤了，物业担责的判例。从情理上讲，物业有清扫积雪的义务。但是实际操作当中，物业不可能一边下雪一边扫雪。都是在下完雪以后才去清扫。而且，清扫积雪是需要一个过程的，它不是魔法，嘴里念叨一句巴拉巴拉变，院里的积雪就消失了。而在下雪，到物业完成积雪清扫工作的这一过程当中，没有任何人能保证院里不会有人滑倒进而摔伤。因此，这个摔伤在很多情况下根本就是不可抗力，但是物业依然要担责。

换句话说，在法院可以利用现有法条将责任推给物业的时候，通常来讲都是物业背锅。你所谓的法院偏向物业的判例，在绝大多数情况下，是业主自己没有抓住重点，没有搞清楚什么是物业的责任，什么不是，要么自己的行为本身就构成了违法（不是刑法，别紧张），要么自己的诉讼诉求不合法。

三、求问小区内发生刑事案件，物业要承担责任吗？

当小区内发生恶性刑事案件，导致业主的人身、财产遭受损失，业主或其近亲属以物业公司未尽安全保障义务提起诉讼，要求物业公司承担赔偿责任的案件也不在少数，但是同样的案件在不同的法院却能得出大相径庭的判决，法院判例的不一致源于法官对法律理解的不同，也因原被告举证力度的不同而不同。

律师将之归纳起来是以下几个问题，物业管理公司在刑事案件中究竟有没有责任？有何种性质的责任？物业公司承担或免除责任的法律依据是什么？业主要打赢此类诉讼必须注意以下几点？ 律师认为首先要看《物业管理合同》对物业公司责任和义务的约定。物业管理中的安全保障责任到底有多大，主要看《物业管理合同》对双方（业主和物业公司）之间的权利义务的约定，合同是否明确包括了物业公司有义务确保小区内的业主、物业使用人的人身财产不受不法侵害。如果双方有明确的约定，物业公司自然不能免责。沈律师指出绝大多数的物业管理合同不会对此项义务进行约定，即使是封闭的高档住宅小区也只有诸如“提供24小时保安服务”等模糊的约定， 毕竟“保安不等于保镖”，物业公司提供的保安服务所维护的是公共区域内的安全保障义务，而不可能对每个业主的人身、安全承担绝对安全的责任，即使是警察也 不能完全地预防犯罪。二、看物业公司是否在合理限度范围内的尽到安全保障义务。物业管理中的安全服务是为维护小区的秩序而采取的安全防范措施，严密的防范的确可以减少犯罪活动对业务的侵害，但这种防范的力度是有限的，业主缴纳的物业管理费中 包括了清洁费用、绿化费用、保安费用等。用于保安费用的支出并不多，根据合同法的公平原则，不能苛求物业提供诸如私人保镖、物品有偿保管合同一样的服务。所以一般来说，只要物业公司尽到了普通的安全注意义务就可，但如果物业公司疏于管理，没有在合理的限度内尽到安全保障义务的，那是要承担违约赔偿责任的。物业公司疏于管理导致的责任一般都是明显的，业主可以通过证明门卫无人值班、门卫管理疏松、没有保安巡逻值班、没有配备足够的保安人员、电子监控系统失灵、该封闭的出入口没有封闭、围墙等围护装置倒塌没有及时修理或看护等。物业公司没有在合理限度范围内的尽到安全保障义务，导致业主或物业使用人人身或财产遭受损失的，虽然该损失是由物业管理合同外的第三人引起的，但根据合同法的对第三人侵权的规定，物业公司仍应当承担赔偿责任。

四、物业不作为，没有签合同，还让你交物业费，该怎么维权？

根据国家最新修订《物业管理条例》规定，物业公司应当按照物业服务合同履行提供相应服务。若物业公司违法物业服务合同规定，导致小区业主财产、人身安全受到损失和侵害，需要承担相应的法律责任。

业主具有监督权

小区业主根据《物业服务合同》中的约定，监督物业公司履行物业服务内容和质量。具体有三项权利：一是可以就物业服务过程中出现的问题，提出自己的意见和建议；二是对物业使用公用部位、公共设施设备和公共场地情况等享有监督权和知情权；三是监督物业使用公共维修基金、公用部位和公共设施设备费用情况。

物业管理费用使用情况应当公示

物业管理费用主要包括物业管理人员薪酬福利费、小区公共设施运行维护费、小区保洁费、小区绿化养护费、小区秩序维护费、办公费、固定资产折旧费等主要费用。根据《物业服务收费管理办法》第8条规定，物业公司应当按照当地政府价格管理部门要求实行明码标价。并且在小区显著位置将各项收费内容和标准进行公示。

根据相应司法解释，要求物业公司就费用使用明细、收益情况等账目公开公示。为避免物业公司价格欺诈，明确要求物业公司每季度均应向所有业主公示季度收支明细账目、物业工作总结。同时，业主可以根据物业公布费用情况进行核查，若存在额外收取费用情况，小区业主可向物价主管部门投诉，主管部门应认真回复居民关切。

6种情况，业主可拒交物业费

1.物业费收取时间，应当从业主收到房子交付时间起算起。如果交付时间延迟，业主完全可以拒绝缴纳延迟这段时间的物业费，这种情况下，销售合同中约定的交付时间不能作为物业费交付起始时间。

2.物业公司没有与小区业主签订书面服务合同。

3.物业公司服务太差，要收集相关证据，包括录音、录像、拍照等资料。不过，按照现行判例中，物业费还是要交纳，具体交纳多少，要根据举证情况来判定。

4.业主发现发现物业公司提供物业合同以外服务并收费的，业主可拒交超出部分。

5.物业公司收费标准超出物价部门审核公示标准，超出部分费用业主可以不交。

6.经查，物业公司无法出示合法的价格审批文件原件，业主可以拒绝缴纳物业费。

对物业管差、不作为，业主可通过3种方式应对

1.协商解决

业主在行使监督权过程中，发现小区环境差、绿化不好、儿童配套等公共设施不全、安全秩序管理混乱、车位设置不合理、违章搭建等问题，可以直接向物业提出建议，要求物业整改。在实际过程中，小区物业要么是开发商下属物业公司，要么与开发商有紧密联系的物业公司，如果与物业协商无果，可以直接向开发商协商解决关切事项，或者由开发商督促物业公司指派代表与业主协商解决问题。

2.投诉或举报

物业公司一般受所在街道和房管部门主管，业主遇到无法协商解决的问题，可以通过向街道和房管部门投诉或举报。由主管部门出面安排相关人员组成协商会谈小组，切实解决业主们的关切。一般情况下，遇到类似问题的业主可以集中反映，有利于问题解决。当然，业主还可以通过收集相应证据，直接申请仲裁和起诉物业公司。

3.更换物业

小区业主对物业公司管理实在不满意，可更换物业公司，重新选聘物业。更换物业需要召开业主大会。这里要注意的是，业主大会参会业主人数要过半、建筑面积要过半，在“双过半”情况下，可以决定通过更换物业公司。当超过小区面积和人数2/3同意可更换物业公司。物业更换在现实中往往会遇到不少麻烦，业主们需要本着实事求是精神，依法依规行使自己的权利。

当然，物业工作是一项复杂工作，需要业主和物业的共同努力，不能单方面情绪影响到整个小区环境和谐，希望凡事尽可能通过协商来处理，业主按时交纳物业费，物业提供满意服务，这是我们每一个人的期望。